7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
随后，7月24日，中央政治局召开会议，提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
《中国经营报》记者了解到，与此前的棚改和旧改不同，城中村改造以保留利用提升为主，而非拆除重建，范围聚焦在超大特大城市，改造资金鼓励政府资金与民间资本共振，为房地产行业打开了新的可持续增量空间。
据了解，城中村是指农村耕地被国家收走后，剩下的宅基地被快速发展的城区包围形成的城市中的农村聚落，具有建筑密度高、出租现象普遍、外来人口较多、村委会自治、土地产权归集体所有等特征。
同时，城中村改造是城市更新的一个类别，由于产权复杂、功能多样、利益主体多元，城中村改造一直是土地再开发和城市更新的重点、难点。与近几年政策持续发力的老旧小区改造不同，城中村改造已在各城市较早开展，但此前并未形成从中央到地方的完整政策体系和实施细则。
2021年时的新型城镇化和城乡融合发展重点任务提到，要在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动，因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。
中指研究院一位研究员指出，7月份中央层面推出的政策其实是国家近年来关于“三区一村”改造思路的延续和深化。现阶段，在超大特大城市稳步推进城中村改造是我国开展存量提升，实施城市更新行动，推动新型城镇化和城乡融合过程中的重要抓手。
与此前主要在三四线城市展开的棚改不同，本轮城中村改造聚焦超大特大城市。根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500万—1000万）。
记者了解到，其中已有部分城市公布了具体城中村改造计划。比如北京在去年5月份发布的《城乡结合部减量发展三年行动计划》中，梳理确定了近200个项目，其中朝阳区、丰台区、海淀区、大兴区等是重点区域；上海计划2032年年底完成62 个城中村改造项目，2023 年计划启动城中村改造项目10个，改造房屋不少于130万平方米，受益村民不少于4000户；深圳计划今年推进4.9万套（间）城中村规模化、品质化改造提升项目；广州计划今年推进 127 个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。
此外，二线年拟启动44个城中村改造；厦门2023—2025年计划实现城中村现代化治理108 个行政村治理全覆盖……
据统计局数据，2020—2022年，上述21 城合计销售面积、销售金额、开工面积、地产投资在全国占比分别为23%、36%、26%、38%。
根据国金证券统计，2020—2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。而在一线亿元城市更新固定投资目标，同比增长60%。如果按照这个增速测算，今年全国城中村改造市场规模或重回万亿元以上。
另根据中信证券的估算，我国超大特大城市城中村常住人口约在4000万人左右，预计城中村改造周期为10年左右，每年直接投资额约1万亿元，城中村改造全周期投资额约10万亿元。
与此前棚改相比，城中村改造流程更为复杂，包含整体规划制定、拆迁补偿谈判、回迁方案谈判、居民拆迁安置等环节，此前许多城中村改造项目的时间跨度大于10年。
与传统棚改和旧改多是点状改造，强调项目预算在单个点位（往往是单个地块）上的自平衡不同的是，城中村改造更关注片区层次上的平衡。
因此，城中村改造的周期长、体量大、涉及的流程多等特征，使得其更需要大规模、低成本、长周期的资金注入。
此外，城中村改造还可能涉及较为复杂的历史问题，往往不是“初来乍到”的公司短时间内可以解决的，对本地市场更熟悉的本地化公司会更有利于城中村改造项目的推进。
据中信证券统计，在流动性宽裕、房价上涨预期非常明显的时期，尤其是2012年之前，曾有大量民企活跃在城中村改造项目中，如泛海建设、新湖中宝、富力地产、时代地产等公司都有参与。但自2016年之后，民企对城中村改造的参与热情明显下降。中信证券指出，这和城中村改造对于资金成本极为敏感有很大关系。
根据住建部于2022年11月份发布的《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）》相关要求，各城市改造案例坚持市场化原则，绝大多数由国企平台公司主导，因地制宜、创新模式。与之前棚改主要依赖政策性金融工具不同，本轮城中村改造资金将是政府资金与民间资本共同参与。
由于城中村改造更加强调公共设施的导入，比如保障性住房、平急两用设施都是重点，还将涉及更多物业经营管理、各类设施的代建服务等更为综合的场景。因此，在各个城市的改造案例中，不少企业会采取业务合作和业务外包等方式共同完成城中村改造。
改造模式方面，部分项目采取收储（或收租）改造的模式，如深圳、成都、重庆、苏州；部分项目为拆除新建和整治提升并举，如上海、沈阳、合肥。但从所有案例来看，不存在纯拆除新建类项目，更加注重历史建筑的保护。
值得注意的是，在收入来源方面，除了土地出让收入、商品房销售收入外，由于城中村改造中土地属于集体所有制，一般城中村所处位置都比较核心，改造要求多业态并举，所以往往会有大量的非住宅用地，且通常会要求城中村改造方持有运营这些投资性物业。对于企业而言，持有大量的持有型物业，后续收益将取决于持有物业的运营效率。
中信证券指出，城中村改造将给轻资产服务公司带来新的业务机会。尤其是一些本土小开发商和地方国资参与的开发商项目，更有可能交给第三方轻资产管理公司管理。
据了解，不少城市的城中村界面在改造之前，由于业权复杂、定价太低等原因，并未在物企的拓展范围内。而后续随着改造的持续推进，居民居住质量得到明显提升，通常也会引入品质物业服务公司来负责长期运营。
业内预计，城中村改造将为建筑建材细分需求带来更多拉动作用。比如涉及到拆建和微改造时，需全面提升建筑的安全性、功能性、装饰性。如果存在部分住宅被政府筹备为保障性住房，则还会涉及到室内装修。因此，管道、防水、五金、涂料等功能性和装饰性建材都将获得新的业务空间。此外，对于从2022年以来面临产能过剩的水泥行业而言，若城中村改造最终多以拆建的方式落地，也将支撑水泥行业需求增长。ob体育官网app下载ob体育官网app下载